在房地產(chǎn)由“黃金時(shí)代”進(jìn)入到“白銀時(shí)代”后，到底還買不買房?哪些城市的房子可以買?這其中，人口的變化是最重要的參考指標(biāo)。
上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的《全國10大都市區(qū)人口與房?jī)r(jià)報(bào)告》(下稱《報(bào)告》)顯示，，目前國內(nèi)城市繞城高速路以內(nèi)人口(常住城鎮(zhèn)和非農(nóng)戶籍人口)超過500萬的都市區(qū)有10個(gè)，對(duì)比過去八年左右的人口與房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)，發(fā)現(xiàn)10大都市區(qū)房?jī)r(jià)與人口兩者絕對(duì)量及其增幅，存在比較明顯的正向關(guān)系。
人口變化：孔雀不再東南飛
報(bào)告指出，住房需求都與城市的人口絕對(duì)數(shù)量息息相關(guān)，而其中最為相關(guān)的是城市的市區(qū)和近郊區(qū)(或主城區(qū))的常住城鎮(zhèn)和非農(nóng)戶籍人口，從報(bào)告研究的樣本城市看，這部分人群地理分布基本上在城市的繞城高速或郊環(huán)線以內(nèi)，也就是報(bào)告中所稱的狹義上的都市區(qū)。
報(bào)告顯示，全國10大都市區(qū)人口排名依次是上海2050萬人、北京1734萬人、深圳1063萬人、廣州855萬人、重慶711萬人、武漢669萬人、天津662萬人、成都661萬人、南京530萬人和杭州514萬人。總的來說，除個(gè)別都市區(qū)外，各都市區(qū)人口的多少主要與其區(qū)域面積大小有關(guān)。
記者統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，這十個(gè)城市中，東部沿海地區(qū)占了7席，中部1席，為武漢，西部則是成都和重慶。除了深圳和杭州，其他8個(gè)城市均是傳統(tǒng)計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代的十大城市(電話區(qū)位三位數(shù)的城市)，而杭州是副省級(jí)省會(huì)，深圳也是副省級(jí)城市、計(jì)劃單列市。可見，行政資源對(duì)城市的發(fā)展仍至關(guān)重要。
在這十大城市之外，未來都市區(qū)過500萬人口的城市數(shù)量還會(huì)繼續(xù)增加。報(bào)告預(yù)計(jì)，接下去將邁入500萬陣營的都市區(qū)可能優(yōu)先誕生在鄭州、合肥等一些中西部省會(huì)城市，它們?nèi)丝趯?dǎo)入速度非常迅速，主要來自本省外出人口的回流和對(duì)周邊城鎮(zhèn)、農(nóng)村人口的吸附。以及蘇州等一些東部發(fā)展?jié)摿Υ蟮某鞘?哈爾濱、沈陽城市都市區(qū)目前人口比較接近500萬，但考慮近幾年人口導(dǎo)入速度較慢，且未來有進(jìn)一步放緩的趨勢(shì)，不一定能比較順利的跨過500萬這道線。
近年來，中西部大都市區(qū)人口吸附力正在加速追趕東部。報(bào)告統(tǒng)計(jì)，2010-2013年間，中西部3個(gè)都市區(qū)年均增長3.1%，相比東部7個(gè)都市區(qū)年均增長1.7%，快了1.4個(gè)百分點(diǎn);而2005-2010年間，東部都市區(qū)幾乎是中西部都市區(qū)的兩倍。這說明隨著部分產(chǎn)業(yè)由東部向中西部轉(zhuǎn)移，以及中西部人工工資的快速提升，原來在東部務(wù)工外地人有回流中西部的趨勢(shì)，不像過去只會(huì)“孔雀東南飛”。
人口導(dǎo)入與房?jī)r(jià)
根據(jù)報(bào)告，從2015年前三個(gè)季度10大都市區(qū)商品住宅均價(jià)看，排名前兩位的依次是上海和深圳都市區(qū)，均價(jià)超過3萬元/平方米;排名后三位的是武漢、成都和重慶都市區(qū)，均價(jià)都低于1萬元/平方米;排名呈現(xiàn)典型的東部高于中部、中部高于西部的梯度情形。排名首末位的上海和重慶，房?jī)r(jià)相差近4.6倍;通過簡(jiǎn)單算術(shù)平均，發(fā)現(xiàn)東、西部城市都市區(qū)商品住宅均價(jià)相差3.2倍;一、二線城市都市區(qū)商品住宅均價(jià)相差2.4倍。
從2007-2015年三季度10大都市區(qū)商品住宅價(jià)格漲幅看，八年左右的時(shí)間，上海都市區(qū)漲幅排名居首，年均漲幅15.3%，合計(jì)漲幅超過2倍;年均漲幅超過10%的都市區(qū)依次是上海、南京、北京、深圳、重慶和天津的6大都市區(qū)，各都市區(qū)商品住宅價(jià)格不到八年的時(shí)間合計(jì)漲幅都超過1倍。排名末位的杭州都市區(qū)，年均漲幅5.2%，原因是2010年后至今房?jī)r(jià)反而有所下跌。
值得注意的是，通過計(jì)算，該報(bào)告發(fā)現(xiàn)，2010-2015年三季度四年多時(shí)間當(dāng)中，10大都市區(qū)年均增長5.1%，增速不及2007-2010年年均增速的三成。對(duì)比2005-2010年和2010-2013年兩個(gè)時(shí)間段都市區(qū)人口年均增幅，2010年之后十大都市區(qū)人口增幅明顯都低于2010年之前，主要與全國人口自然增長率大幅下降和都市區(qū)本身吸引力相對(duì)下降有關(guān)。
數(shù)據(jù)顯示，20世紀(jì)80年代人口自然增長率平均約14.6‰，90年代約11.0‰，進(jìn)入本世紀(jì)約5.6‰，尤其2010年之后平均增長率不到5‰。考慮本世紀(jì)初出生人口到18-20歲左右時(shí)，因上學(xué)或外出務(wù)工等帶來流動(dòng)性的活躍，也就是2018-2020年前后開始，由于之前出生率腰斬帶來總流動(dòng)人口的大幅下降，很多大都市區(qū)將不會(huì)再擔(dān)心人口導(dǎo)入過快，而是人口導(dǎo)入過慢。
上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭曾提出，房地產(chǎn)“白銀時(shí)代”始于2011年，2011年之前的“黃金時(shí)代”已經(jīng)過去，之后房地產(chǎn)行業(yè)告別高增長，步入中增長階段。
人口流動(dòng)影響房?jī)r(jià)變化
盡管決定一個(gè)城市房?jī)r(jià)的因素由很多，但其中人口導(dǎo)入絕對(duì)是最重要的一個(gè)因素。報(bào)告研究發(fā)現(xiàn)，房?jī)r(jià)排名和都市區(qū)人口存在較為緊密的關(guān)系。如果把10大都市區(qū)分成一線城市、東部城市(排除一線城市)以及中西部城市三個(gè)梯隊(duì)，這樣大致排除經(jīng)濟(jì)發(fā)展差異、地域等因素，從三個(gè)梯度內(nèi)部來看，房?jī)r(jià)與人口存在比較明顯的正向關(guān)系，都市區(qū)人口越多，房?jī)r(jià)相對(duì)越高。上海都市區(qū)超過2千多萬的非農(nóng)業(yè)常住人口支撐著3.2萬元/平方米的房?jī)r(jià)，房?jī)r(jià)與人口都位列排名第一位。
當(dāng)然，不同的地域和發(fā)展梯次之間沒有可比性。指出，中西部三個(gè)都市區(qū)人口與東部南京、杭州和天津都市區(qū)比較接近，有些都市區(qū)人口反而略高于東部都市區(qū)，而房?jī)r(jià)恰好相反，這個(gè)主要還是東中西部都市區(qū)發(fā)展階段不盡相同，東部經(jīng)濟(jì)發(fā)展相對(duì)比較成熟，居民消費(fèi)能力、購買力強(qiáng)。
報(bào)告指出，對(duì)比10大都市區(qū)房?jī)r(jià)年均漲幅與人口增長，發(fā)現(xiàn)人口導(dǎo)入的速度與房?jī)r(jià)增長速度也存在比較明顯的正向關(guān)系。以廣州為例，2005-2010年廣州人口導(dǎo)入數(shù)據(jù)非常迅速，年均增長5.3%，位列10大都市區(qū)第三位，這段時(shí)間房?jī)r(jià)也迅速上漲;2010年以后，都市區(qū)人口年均出現(xiàn)負(fù)增長，增幅為-0.8%，表現(xiàn)為人口導(dǎo)出(廣州常住人口還是正增長)，都市區(qū)人口這一主要支撐動(dòng)力缺失，未來房?jī)r(jià)增長空間有限。
這也可以解釋為何2014年房?jī)r(jià)下行的過程中，四大一線城市里面，廣州房?jī)r(jià)跌幅最深，2015年后上漲過程中，廣州漲得最慢的一大原因。來自江西的黃先生曾在廣州工作多年，2010年后調(diào)去深圳工作，由于之前公積金一直在廣州繳納。去年5、6月，決定買房的黃先生曾在廣州看了不少房子，但最終還是在去年9月在深圳市區(qū)入手了一套80多平的二手房，如今這套房子的已升值120萬以上。
“要是當(dāng)初在廣州買，現(xiàn)在可能還是虧著。選什么城市買房子就跟買股票一樣，收益差別很大。”黃先生直嘆當(dāng)初的選擇十分幸運(yùn)。
人口規(guī)模與土地供應(yīng)量有相對(duì)影響關(guān)系
當(dāng)然，人口的導(dǎo)入只是影響房?jī)r(jià)的一個(gè)最重要的因素，城市地理面積的大小、土地供應(yīng)量的多寡也在很大程度上影響了房?jī)r(jià)。例如，而深圳由于山地較多，城市可用土地更加稀缺，都市區(qū)人口眾多更多是由于高人口密度帶來的結(jié)果，這幾年由于土地供應(yīng)太少，住宅供不應(yīng)求，因此房?jī)r(jià)水漲船高。
相反的例子是成都，成都的人口增幅并不低，但由于土地供應(yīng)量大，導(dǎo)致總體住宅供大于求，房?jī)r(jià)漲幅較小。“成都、重慶這幾年經(jīng)濟(jì)發(fā)展得很不錯(cuò)，我們也曾經(jīng)去考察過成都，發(fā)現(xiàn)那里的土地供應(yīng)量實(shí)在太大，房?jī)r(jià)甚至比浙江、福建的一些縣城還低，所以我們最終沒有進(jìn)入。”福建一家近年來在京滬快速擴(kuò)張的上市房企人士告訴記者。
另一方面，都市區(qū)的房?jī)r(jià)不僅僅取決于城市內(nèi)部的人口總量，而且取決于該城市在區(qū)域中的地位以及該城市所輻射區(qū)域的城鎮(zhèn)化水平。在我國，除了一線城市具備輻射全國、吸引全國的購買力外，其他城市大多輻射的范圍是本省。
尤其是中西部的省會(huì)城市，大多是全省唯一的單極核心城市，這些城市的房?jī)r(jià)跟所在省份人口的總量、城鎮(zhèn)化的高低密切相關(guān)。也就是說，所在省人口總量越大、城鎮(zhèn)化率越低，未來房地產(chǎn)的發(fā)展?jié)摿驮酱蟆＠玎嵵莺秃戏剩M管城市人口總量不大，但由于這兩個(gè)省會(huì)所在的省份均為人口大省，城鎮(zhèn)化率比較低，因此未來鄭州和合肥都具備了不小的發(fā)展空間。
相反，東北的沈陽、長春、哈爾濱等地，盡管城市規(guī)模不小，但由于這些省份的總?cè)丝诙疾怀^五千萬，且人口還處于不斷流失的過程中，再加上由于工業(yè)化進(jìn)程較早，這些省份的城鎮(zhèn)化率均高于全國水平，遼寧甚至高于東南沿海的浙江、江蘇和福建等地，因此這些地方未來新增的城鎮(zhèn)化人口也比較有限。有限的城鎮(zhèn)化人口“攤薄”到較大的城市規(guī)模中，城市的房?jī)r(jià)也很難上漲。
