有人說(shuō)，十年前，沒(méi)有買(mǎi)房的是傻瓜。確實(shí)，在過(guò)去十年，房地產(chǎn)在中國(guó)經(jīng)濟(jì)總量中的比重從未如此重要。其價(jià)格的漲幅也是令人嘆為觀止。可是，我們都無(wú)法預(yù)知未來(lái)，無(wú)法回到過(guò)去為今天做決定。然而，循著過(guò)去的軌跡，或許我們能夠看到未來(lái)的方向。
歲月如梭、時(shí)光荏苒，如果從1998年終結(jié)福利分房這個(gè)歷史時(shí)刻為起點(diǎn)，中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)歷了十六年從起步、發(fā)展到反復(fù)調(diào)控的過(guò)程，也見(jiàn)證了無(wú)數(shù)人的“酸甜苦辣”。
無(wú)獨(dú)有偶，一個(gè)國(guó)家經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，都打上了時(shí)代的“烙印”，竟然有如此的相似性與必然性。我們以歐美、日本等國(guó)家房地產(chǎn)行業(yè)GDP、人口發(fā)展規(guī)律相比，找出共同的特性，推測(cè)中國(guó)房地產(chǎn)未來(lái)三十年的發(fā)展趨勢(shì)與規(guī)律：
中國(guó)房地產(chǎn)未來(lái)30年的7大趨勢(shì)
這個(gè)規(guī)律，我們將中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展概況為三個(gè)階段：
1、起步至高速成長(zhǎng)階段：1998年~2013年，以“粗放式”管理為主;
2、成熟至穩(wěn)步發(fā)展階段：2014年~2025年，以“精細(xì)化”管理為主;
3、衰落至養(yǎng)老階段：2026年~，以“專業(yè)化”管理為主。
無(wú)論如何，房地產(chǎn)行業(yè)作為民生行業(yè)與高端消費(fèi)品行業(yè)，絕不會(huì)從地球上消失。但中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展當(dāng)前面臨的“一堆問(wèn)題”到底該如何入手?眼下的中國(guó)房企何去何從?
伴隨著行業(yè)的發(fā)展與宏觀調(diào)控，早期依賴土地溢價(jià)的開(kāi)發(fā)模式逐步消失，未來(lái)伴隨產(chǎn)品溢價(jià)、品牌溢價(jià)、高周轉(zhuǎn)溢價(jià)模式即將到來(lái)。行業(yè)由原來(lái)普遍的粗放式經(jīng)營(yíng)管理模式逐步過(guò)度到標(biāo)準(zhǔn)化甚至精細(xì)化的管理模式。中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)在這樣的大背景下，大勢(shì)不可違。那么，到底各環(huán)節(jié)顯性的表現(xiàn)特征有哪些呢?我們逐一剖析：
一、“馬太效應(yīng)”彰顯，強(qiáng)者俞強(qiáng)，中小房企生存空間加大甚至部分退出，“本土王”/“區(qū)域王”地位難以撼動(dòng)
此點(diǎn)相信大家都能明顯的感受得到。于是，大家都很擔(dān)心另外一個(gè)問(wèn)題：房地產(chǎn)行業(yè)是否會(huì)象傳統(tǒng)行業(yè)那樣過(guò)度集中?為了回答這個(gè)問(wèn)題，我們先來(lái)看萬(wàn)科與北方某本土開(kāi)發(fā)商兩組年銷(xiāo)售額數(shù)據(jù)(億元)：
接下來(lái)，我們以事實(shí)為基礎(chǔ)來(lái)說(shuō)明房企是否會(huì)完全“集中化”：
(1)作為房地產(chǎn)“原材料”土地不能完全市場(chǎng)化，即不能完全實(shí)現(xiàn)土地市場(chǎng)“拍賣(mài)”自由競(jìng)爭(zhēng)的格局;
(2)供應(yīng)商資源不能完全集團(tuán)化，部分資源必須“就地取材”;
(3)客戶不會(huì)隨意搬家，屬地化客戶資源注定了當(dāng)?shù)刭?gòu)買(mǎi)的大比例不會(huì)改變。
以上三點(diǎn)注定了房地產(chǎn)行業(yè)不會(huì)象傳統(tǒng)行業(yè)那樣過(guò)度集中，但不可否認(rèn)未來(lái)行業(yè)會(huì)逐步集中，“本土王”/“區(qū)域王”依舊存在，雖然不能在百?gòu)?qiáng)中占有“一席之地”，但地位無(wú)法撼動(dòng)。更多的是小型開(kāi)發(fā)商將被迫采用“機(jī)會(huì)滾動(dòng)式”開(kāi)發(fā)或干脆退出行業(yè)。
二、產(chǎn)品與客戶進(jìn)一步細(xì)分，“精品工程”時(shí)代即將到來(lái)
隨著行業(yè)的不斷成熟，房地產(chǎn)產(chǎn)品業(yè)態(tài)日漸豐富多元——住宅(毛坯、精裝、科技、綠色、集成等)、商業(yè)(購(gòu)物中心、商場(chǎng)、獨(dú)立店、街鋪等)、倉(cāng)儲(chǔ)物流和工業(yè)廠房、酒店、體育文化和旅游度假物業(yè)、酒店式公寓、養(yǎng)老養(yǎng)生物業(yè)等等，門(mén)類齊全。相對(duì)應(yīng)的商業(yè)模式也在不斷細(xì)分——快速周轉(zhuǎn)、持有經(jīng)營(yíng)、產(chǎn)權(quán)式委托經(jīng)營(yíng)、基金代持、售后返租、以租代售等，模式不斷創(chuàng)新。
產(chǎn)品業(yè)態(tài)與商業(yè)模式豐富多元的目的，是為了平衡企業(yè)現(xiàn)金流和盈利能力的需要，滿足資本市場(chǎng)對(duì)企業(yè)“持續(xù)盈利、穩(wěn)定增長(zhǎng)”的要求，最終提高企業(yè)生存和發(fā)展的核心競(jìng)爭(zhēng)能力。
伴隨著行業(yè)的發(fā)展，過(guò)去那種“粗制濫造”的產(chǎn)品質(zhì)量問(wèn)題開(kāi)始凸顯，老百姓高品質(zhì)生活社區(qū)的需求愿望日益迫切，調(diào)研顯示過(guò)55%老百姓對(duì)高品質(zhì)生活社區(qū)期待“非常可能”
需求倒逼行業(yè)，相信未來(lái)房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品質(zhì)量將得到一個(gè)跨越式的進(jìn)步。
三、傳統(tǒng)底商漸亡，社區(qū)商業(yè)與城市綜合體的反復(fù)PK拉鋸
傳統(tǒng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)采用住宅+商業(yè)配套的模式，大多數(shù)底商采用變賣(mài)的方式，而一旦底商變賣(mài)之后開(kāi)發(fā)商再也無(wú)法進(jìn)行有效的管理，存在著傳統(tǒng)底商在經(jīng)營(yíng)上“無(wú)規(guī)劃、不統(tǒng)一、較強(qiáng)功利性、忽視消費(fèi)者利益”的現(xiàn)象。
調(diào)研顯示，中國(guó)社區(qū)商業(yè)消費(fèi)占比約30%以下，比歐美國(guó)家相比尚有一半的差距，充分說(shuō)明了社區(qū)商業(yè)未來(lái)的增長(zhǎng)潛力。
調(diào)研同時(shí)顯示，滿足基本生活功能需求、提升生活質(zhì)量需求、休閑需求是三類核心需求。
部分開(kāi)發(fā)商已經(jīng)憑借靈敏的嗅覺(jué)，企圖進(jìn)入社區(qū)商業(yè)，希望從社區(qū)商業(yè)中牟利。更有開(kāi)發(fā)商以70年產(chǎn)權(quán)物業(yè)管理費(fèi)用免除，自持有社區(qū)底商經(jīng)營(yíng)的方式。
從產(chǎn)品上轉(zhuǎn)型上，以萬(wàn)科、花樣年集團(tuán)為代表，擺脫了傳統(tǒng)底商“無(wú)規(guī)劃、不統(tǒng)一、管理零散”的局面，重新布局產(chǎn)品，占領(lǐng)社區(qū)商業(yè)的“制高點(diǎn)”。
四、社區(qū)服務(wù)“O2O”、“O2S”在“90后”異軍崛起，在“00后”做終驗(yàn)
“第五食堂”、“四菜一湯”、“彩生活”似乎一夜之間充斥著人們的視線，行業(yè)標(biāo)桿引領(lǐng)行業(yè)的“風(fēng)向標(biāo)”!
據(jù)調(diào)查，與國(guó)外社區(qū)商業(yè)相比，國(guó)內(nèi)社區(qū)商業(yè)所蘊(yùn)含的商機(jī)還屬于起步階段，我們按照“商圈”的概念做描述：
于是，不少行業(yè)紛紛試水，以花樣年“彩生活”為例：
用通俗的話說(shuō)，社區(qū)服務(wù)O2O實(shí)現(xiàn)業(yè)主沒(méi)有負(fù)擔(dān)的消費(fèi)，即輕松在指間滑動(dòng)就能得到便捷、高效的有償服務(wù)，我們不可否則這種模式對(duì)業(yè)主的便利性和好處。
同時(shí)，這種模式是否如同“剖腹產(chǎn)”?沒(méi)有順產(chǎn)的過(guò)程，哪里能享受到生孩子的痛并快樂(lè)的感受?沒(méi)有消費(fèi)過(guò)程中的周折，哪里有消費(fèi)的快樂(lè)?跋山涉水，享受的是不僅僅是風(fēng)景，還有旅行中的疲憊!
另外，我們可以看到，花樣年“彩生活”在2013年度4480萬(wàn)元的利潤(rùn)背后是500余個(gè)社區(qū)商業(yè)的貢獻(xiàn)，其艱辛程度相信只有自己最能體會(huì)。
社區(qū)服務(wù)“O2O”，誰(shuí)也沒(méi)有后眼，讓“不拘一格、我型我素”的“00后”去終驗(yàn)吧!
五、大型房企“多元化”方興未艾，“圍觀者”眾，“突圍者”注定寥寥
眼下，部分大型房企高管利用“業(yè)余時(shí)間”開(kāi)始了“多元化”，“地產(chǎn)金融”、“第五食堂”、“潘蘋(píng)果”等現(xiàn)象層出不窮。
據(jù)觀察，“多元化”呈現(xiàn)出幾個(gè)方向：
1、為了服務(wù)業(yè)主，而非純粹為了盈利;
2、探索可能轉(zhuǎn)型或兼顧盈利的未知領(lǐng)域;
3、為了滿足少數(shù)領(lǐng)導(dǎo)人“多子多孫”的家長(zhǎng)控制欲;
4、為了慈善或其它目的。
無(wú)論何種原因，這些“多元化”飽受外界批評(píng)“違背了‘刺猬原理’”，王石畢竟最終還是沒(méi)有實(shí)現(xiàn)從骨灰盒里伸出一只手來(lái)HOLD“多元化”。不可否認(rèn)，受中國(guó)五千多年“家長(zhǎng)制”思想的束縛，“多元化”正在滿足著部分企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)人的“多子多孫”的控制欲，企業(yè)越來(lái)越象恐龍大象。
不否認(rèn)“多元化”對(duì)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的分擔(dān)，但是，無(wú)數(shù)“革命先烈”倒下后給我們的教訓(xùn)還是謹(jǐn)慎遵循“各從其類”為根本。
六、產(chǎn)品建造模式將逐步顛覆，大量依賴農(nóng)民工“低效率”、“高成本”、“低質(zhì)量”的模式逐步被“工廠化”分擔(dān)，社區(qū)智能化日益顯現(xiàn)
1、以“萬(wàn)科”為代表的鋼筋混凝土“住宅產(chǎn)業(yè)化”逐步走向成熟
隨著國(guó)家人口“老齡化”問(wèn)題的凸顯，外加上長(zhǎng)期對(duì)體力勞動(dòng)的“鄙視”，愿意從事“農(nóng)民工”的人越來(lái)越少。同時(shí)，長(zhǎng)期依賴農(nóng)民工“低效率”、“低質(zhì)量”、“高成本”是沒(méi)有辦法維系未來(lái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的。工廠化是趨勢(shì)，是行業(yè)改革進(jìn)步的必然。以目前萬(wàn)科的試點(diǎn)情況來(lái)看，以下分部分項(xiàng)工程逐步被“工廠化”取代：
(1)大鋼模澆筑承重墻，解決效率與質(zhì)量問(wèn)題;
(2)非承重墻在工廠制作，然后在現(xiàn)場(chǎng)卯裝;
(3)其它構(gòu)件工廠化制作，現(xiàn)場(chǎng)安裝。
我們有理由相信，未來(lái)的房地產(chǎn)產(chǎn)品質(zhì)量伴隨著“工廠化”的崛起，無(wú)論從建造速度，還是從建造質(zhì)量上來(lái)看，均會(huì)邁上一個(gè)新的臺(tái)階。一個(gè)嶄新的時(shí)代必將來(lái)臨。
2、以“遠(yuǎn)大”為代表的鋼結(jié)構(gòu)“工廠化”終將攻克難題，漸行漸遠(yuǎn)
曾幾何時(shí)，中國(guó)人按照魯班祖師爺?shù)慕虒?dǎo)，蓋房子要用鋸子、斧頭、錘子，然后行業(yè)出現(xiàn)了“木工”、“泥水工”、“鋼筋工”等，沒(méi)有人趕“越雷池”一步。可是就是有那么一群不“聽(tīng)話的”弟子，顛覆了老祖宗的教導(dǎo)，“大逆不道”的改變了歷史，沒(méi)想這么一改，竟然改出了一番新天地。
遠(yuǎn)大集團(tuán)在洞庭湖畔的“驚艷”的表現(xiàn)也招來(lái)了同行們的羨慕嫉妒恨：“能復(fù)制嗎?”、“能最終克服難關(guān)嗎?”、“能推廣嗎?”。于是，這群“不聽(tīng)話”的弟子，又帶著大家的“歧視”向更高的目標(biāo)邁進(jìn)。我們有理由相信：他們是中國(guó)房地產(chǎn)新一代的“新祖師爺”。
3、以“卓達(dá)”為代表的綠色環(huán)保“新材料”逐步登上歷史的舞臺(tái)
伴隨著國(guó)家節(jié)能環(huán)保的新需求，建筑材料也將逐步節(jié)能環(huán)保化，卓達(dá)新型材料“異軍突起”搶占了行業(yè)的先機(jī)。
該材料具備恒久釋放負(fù)氧離子、無(wú)限可塑性新材料的生態(tài)和美學(xué)優(yōu)越性、低碳環(huán)保、節(jié)能減排、循環(huán)利用、防火阻燃、防水耐浸、超強(qiáng)高溫/高寒/強(qiáng)紫外線/酸堿腐蝕等八大功能。我們也觀察到這些新型材料在使用上將逐年得到了推廣，目前卓達(dá)新材料已經(jīng)走出國(guó)門(mén)，領(lǐng)導(dǎo)世界建筑新型材料的新格局。
4、以“物聯(lián)網(wǎng)”為載體社區(qū)智能化將精彩演繹
物聯(lián)網(wǎng)是新一代信息技術(shù)的重要組成部分。其英文名稱是：“TheInternetofthings”。由此，顧名思義，物聯(lián)網(wǎng)就是物物相連的互聯(lián)網(wǎng)。物聯(lián)網(wǎng)通過(guò)智能感知、識(shí)別技術(shù)與普適計(jì)算、泛在網(wǎng)絡(luò)的融合應(yīng)用，被稱為繼計(jì)算機(jī)、互聯(lián)網(wǎng)之后世界信息產(chǎn)業(yè)發(fā)展的第三次浪潮。
據(jù)調(diào)查，社區(qū)安保是社區(qū)居民最為關(guān)注的一項(xiàng)，說(shuō)明傳統(tǒng)社區(qū)安保已經(jīng)不能滿足現(xiàn)有社區(qū)安防的要求，社區(qū)安保對(duì)高科技需求迫切。隨著物聯(lián)網(wǎng)絡(luò)的興起，我們有理由相信未來(lái)物聯(lián)網(wǎng)在社區(qū)、家庭安保方面當(dāng)好“排頭兵”，社區(qū)安防、家居安防、智能家居方面將首先面臨物聯(lián)網(wǎng)智能化的革新。
七、從房企內(nèi)部組織管控來(lái)看，預(yù)計(jì)會(huì)產(chǎn)生以下變革：
1、中小房企成本管理部工作逐步得到重視，成本指標(biāo)庫(kù)依舊無(wú)法得到有效沉淀
我們先來(lái)看一組行業(yè)成本管理數(shù)據(jù)
這組數(shù)據(jù)說(shuō)明房地產(chǎn)行業(yè)利潤(rùn)空間在宏觀調(diào)控的形式下得到了一定幅度的壓縮，換而言之，房地產(chǎn)行業(yè)成本管理面臨一個(gè)較為嚴(yán)峻的形勢(shì)。盡管如此，中小房企決策者對(duì)成本管理工作真真重視者卻寥寥無(wú)幾。換言之，一個(gè)項(xiàng)目掙了多少錢(qián)、成本是多少，對(duì)多數(shù)中小房企來(lái)說(shuō)是一個(gè)沒(méi)有辦法統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)。
行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)，適者生存，未來(lái)房企競(jìng)爭(zhēng)焦點(diǎn)將逐步轉(zhuǎn)移過(guò)度到“成本”上，做好成本事先策劃、事中控制、事后核算與評(píng)估成為大勢(shì)。房企成本管理模型，我們可以描述如下：
按照這個(gè)規(guī)律，房企成本管理將朝三個(gè)方面成長(zhǎng)與轉(zhuǎn)型：
(1)核算階段：追求算得快、算得準(zhǔn);
(2)控制階段：追求成本不突破預(yù)算;
(3)策劃階段：追求成本優(yōu)勢(shì)，實(shí)現(xiàn)“好鋼用在刀刃上”。
2、中小房企運(yùn)營(yíng)管理部門(mén)如“雨后春筍”般成立，并隨同大型房企一樣最終消滅“運(yùn)營(yíng)”
為了達(dá)到快開(kāi)發(fā)、快周轉(zhuǎn)、加強(qiáng)部門(mén)橫向協(xié)同的目的，不少中小型房企紛紛仿效標(biāo)桿企業(yè)成立運(yùn)營(yíng)管理部(亦稱作計(jì)劃運(yùn)營(yíng)部)，一般來(lái)說(shuō)，一家房企成立運(yùn)營(yíng)管理部門(mén)的條件大致有如下：
據(jù)筆者觀察，不少中小房企運(yùn)營(yíng)管理部門(mén)，無(wú)非也就是監(jiān)督一下計(jì)劃的編制，跟蹤一下項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃達(dá)成率，沒(méi)有真正深入了解業(yè)務(wù)，更無(wú)從將運(yùn)營(yíng)管理部門(mén)的職能有效發(fā)揮出來(lái)。分析其原因大致如下：
(1)部門(mén)壁壘文化;
(2)運(yùn)營(yíng)管理人才的匱乏;
(3)工作職責(zé)、思路不清晰;
(4)其它因素。
一般來(lái)說(shuō)，運(yùn)營(yíng)管理部經(jīng)理的任職要求如下：
從這個(gè)角度來(lái)看，運(yùn)營(yíng)管理人才的招募和培養(yǎng)給眾多中小型房企出了一個(gè)不大不小的“難題”，為打破這個(gè)“僵局”，從運(yùn)營(yíng)管理經(jīng)理的來(lái)源上看，主要有以下幾個(gè)方面：
無(wú)論是哪種方式，運(yùn)營(yíng)管理部經(jīng)理這個(gè)崗位來(lái)源都有其優(yōu)點(diǎn)和缺點(diǎn)。這就注定了該崗位是“稀有動(dòng)物”。
另外，從運(yùn)營(yíng)管理部職能來(lái)看，該部門(mén)的成立并沒(méi)有從根源上消除項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃達(dá)成率提升、部門(mén)橫向有效協(xié)同的目的。一般來(lái)說(shuō)運(yùn)營(yíng)管理部門(mén)實(shí)現(xiàn)對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)各環(huán)節(jié)的協(xié)同與監(jiān)控，包含以下職能：
(1)事前管控：對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃事前合理性的管控，規(guī)避“計(jì)劃沒(méi)有計(jì)劃快”
(2)事中管控，對(duì)供應(yīng)商進(jìn)場(chǎng)前各種準(zhǔn)備工作、半成本數(shù)量、質(zhì)量的檢查與跟蹤，將項(xiàng)目部從繁忙的工作中解脫出來(lái)
(3)事后管控，從供應(yīng)鏈入手，謀求企業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的長(zhǎng)治久安
除此之外，運(yùn)營(yíng)管理部門(mén)還承擔(dān)者運(yùn)營(yíng)會(huì)議的主持、運(yùn)營(yíng)會(huì)議的召集、運(yùn)營(yíng)報(bào)告的撰寫(xiě)、會(huì)議成果分發(fā)、會(huì)議決議事項(xiàng)的追蹤等工作。
由此可見(jiàn)，運(yùn)營(yíng)管理部門(mén)不僅僅是跟蹤、統(tǒng)計(jì)一下計(jì)劃的達(dá)成率，它關(guān)系到房地產(chǎn)企業(yè)長(zhǎng)期持續(xù)健康運(yùn)營(yíng)的根本。
然而，隨著行業(yè)的進(jìn)步，人才需求進(jìn)一步釋放、部門(mén)壁壘的打破、供應(yīng)鏈的逐步完善，運(yùn)營(yíng)管理部門(mén)將逐步“蛻化”，最終回歸并融入到各部門(mén)日常工作中去。運(yùn)營(yíng)管理部門(mén)的成立與消滅是行業(yè)發(fā)展必然的軌跡。
3、中小房企招標(biāo)采購(gòu)部從成本控制部門(mén)中剝離大趨勢(shì)，大型房企逐步蛻去“集團(tuán)化”外衣，“CSA”/“GSA”模式嶄露頭角
為了達(dá)到快速開(kāi)發(fā)，不少房企發(fā)展了“產(chǎn)業(yè)鏈”，除房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)外，成立了設(shè)計(jì)公司、造價(jià)公司、建筑公司、景觀公司、營(yíng)銷(xiāo)公司、物業(yè)公司。除滿足稅務(wù)籌劃外，希望能快速響應(yīng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的需要，真正實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全價(jià)值鏈的“集團(tuán)化”。大型房企經(jīng)過(guò)多年的“集團(tuán)化”后，其組織運(yùn)作勢(shì)必象“恐龍”一樣難以適應(yīng)環(huán)境的變化，這種“集團(tuán)化”的缺點(diǎn)日益違背了事物的客觀規(guī)律：
(1)找專業(yè)的人做專業(yè)的事;
(2)集中精力做自己最擅長(zhǎng)的事情，并將事做到極致;
(3)阻礙行業(yè)分工細(xì)化;
(4)價(jià)值鏈相互依存的生存法則。
TOYOTA之所以能打敗美國(guó)汽車(chē)工業(yè)，其中重要的原因是“去集團(tuán)化”的改革，傳統(tǒng)“集團(tuán)化”運(yùn)作方式增加了企業(yè)經(jīng)營(yíng)的難度，由于價(jià)值鏈各利潤(rùn)環(huán)節(jié)被“壓縮”到后端銷(xiāo)售環(huán)節(jié)，企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)更進(jìn)一步加重。
“CSA”/“GSA”模式孕育而生(ChinaSupplyAlliance/GlobaSupplyAlliance)，即傳統(tǒng)供應(yīng)商不再是普通提供產(chǎn)品與服務(wù)的供應(yīng)商，內(nèi)部?jī)r(jià)值鏈做減法，大家相互依存、風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)、利益共享，真正形成全球/全國(guó)策略聯(lián)盟商。每一個(gè)環(huán)節(jié)都很重要，每一個(gè)環(huán)節(jié)都不是那么重要!
通常，這種“CSA”/“GSA”模式以RollingForecast模式進(jìn)行對(duì)策略聯(lián)盟的管控。即房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)根據(jù)集團(tuán)整年的經(jīng)營(yíng)計(jì)劃，分解各環(huán)節(jié)“人”、“材”、“機(jī)”之所需，不斷給策略聯(lián)盟下滾動(dòng)式的預(yù)測(cè)訂單，并不斷更新之，使之能符合項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的需要，而且不能產(chǎn)生浪費(fèi)、延遲、不良的現(xiàn)象。每一個(gè)分部分項(xiàng)工程能夠做到“要就有”、“不多不少”，一切都剛剛好JustInTime(JIT)。
制約“CSA”/“GSA”模式最大的障礙是整個(gè)社會(huì)的誠(chéng)信體系，我們有理由相信，隨著國(guó)家誠(chéng)信體系的逐步完善與大型房企內(nèi)部運(yùn)營(yíng)的需要，“CSA”/“GSA”必將嶄露頭角。
4、組織分工細(xì)化，地產(chǎn)總部工程管理部逐步退化，品質(zhì)管理部“取而代之”
不少企業(yè)在集團(tuán)(總部)與項(xiàng)目層面都設(shè)有工程管理部，其集團(tuán)(總部)工程管理部分工大致如下：
(1)品質(zhì)規(guī)范制定、品質(zhì)巡檢、產(chǎn)品品質(zhì)規(guī)劃;
(2)審核項(xiàng)目上報(bào)工程進(jìn)度款;
(3)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)(工程)進(jìn)度;
(4)全文明施工。
未來(lái)，隨著組織分工與細(xì)化，集團(tuán)(總部)工程管理部門(mén)將更名為“品質(zhì)管理部”的趨勢(shì)，原因如下：
(1)審核項(xiàng)目上報(bào)工程進(jìn)度款，逐步過(guò)度到成本管理部進(jìn)行管理，“球員”不能兼任“裁判”;
(2)管理項(xiàng)目開(kāi)發(fā)(工程)進(jìn)度，逐步過(guò)度新成立的計(jì)劃運(yùn)營(yíng)部進(jìn)行統(tǒng)籌管理;
(3)安全、文明施工。此部分在集團(tuán)(總部)層面難以管理，會(huì)逐步下放到項(xiàng)目上去。
那么，集團(tuán)(工程)管理部門(mén)到底還剩下什么工作呢?不難回答：品質(zhì)管理!這樣，集團(tuán)(總部)工程管理部門(mén)更名為品質(zhì)管理部，水到渠成!如果還加上一個(gè)原因和推手，那就是客戶對(duì)品質(zhì)要求和鑒賞力越來(lái)越高了。
集團(tuán)(總部)品質(zhì)管理部到底應(yīng)該履行什么樣的職能呢?我們通常給予以下職能的建議：
5、大型房企逐步推出研發(fā)管理部，產(chǎn)品與部件標(biāo)準(zhǔn)化逐步走向成熟，中小房企更強(qiáng)調(diào)個(gè)性化與創(chuàng)新路線
在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，我們常常遇到很多困惑無(wú)法得到解決：
為什么有那么多設(shè)計(jì)變更不可控?
為什么有那么多的簽證產(chǎn)生?到底哪個(gè)環(huán)節(jié)出了問(wèn)題?
為什么產(chǎn)品建造時(shí)間總在延誤?
為什么開(kāi)發(fā)成本總是突破不可控?
為什么有那么多的質(zhì)量問(wèn)題總是出現(xiàn)?
為什么…
這些問(wèn)題的答案，如果用一句話概括的話，就是：產(chǎn)品/部件標(biāo)準(zhǔn)化程度不足所造成的!
我們先看看發(fā)達(dá)、先進(jìn)國(guó)家房地產(chǎn)部件標(biāo)準(zhǔn)化程度與國(guó)內(nèi)行業(yè)的對(duì)比分析：
不難看出，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)由于早期起步階段“搶錢(qián)”行為而忽略了標(biāo)準(zhǔn)化的建設(shè)。經(jīng)過(guò)行業(yè)的發(fā)展與調(diào)控，大家越來(lái)越認(rèn)識(shí)到了“標(biāo)準(zhǔn)化”的作用。“莫道人行早，更有早行人”，以萬(wàn)科為代表的房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)開(kāi)始在標(biāo)準(zhǔn)化研發(fā)的道路上進(jìn)行了探索，從產(chǎn)品研發(fā)上來(lái)看，萬(wàn)科主推四大產(chǎn)品系列：
標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品的推出，是其研發(fā)管理部門(mén)多年辛勤努力的結(jié)果。除此之外，萬(wàn)科等行業(yè)標(biāo)桿在部件標(biāo)準(zhǔn)化上也不遺余力，引領(lǐng)行業(yè)研發(fā)的風(fēng)向標(biāo)。
中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過(guò)十六年來(lái)“高歌猛進(jìn)”、“痛苦徘徊”的發(fā)展，我們已經(jīng)從早期模糊的印象逐步清晰了起來(lái)。
行業(yè)的反復(fù)調(diào)控帶來(lái)了冷靜的思考，我們需要一個(gè)相對(duì)健康、理性、公平的發(fā)展環(huán)境，這樣更有利于行業(yè)良性的發(fā)展，讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)從過(guò)去聚焦“政策”逐步轉(zhuǎn)向“產(chǎn)品”、“價(jià)格”、“服務(wù)”上來(lái)，引領(lǐng)行業(yè)朝向正常的軌道上來(lái)發(fā)展。
同時(shí)，隨著行業(yè)集中度加大，淘汰一些低劣、粗制濫造的開(kāi)發(fā)商，一切從客戶需求出發(fā)，造出深受老百姓真正喜愛(ài)的產(chǎn)品和提供滿意的服務(wù)。
從內(nèi)部管理上，房地產(chǎn)行業(yè)更應(yīng)該擯棄過(guò)去的機(jī)會(huì)主義，轉(zhuǎn)向內(nèi)部挖掘潛力，降低成本、提升質(zhì)量、加快周轉(zhuǎn)才是在行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地的關(guān)鍵之所在。
